舊樓管理一直是香港一個棘手的問題。隨著時間的推移，許多舊區樓宇因缺乏妥善管理而日漸衰敗，不僅影響居民的生活質素，更可能危及公共安全。為了應對這一挑戰，香港特區政府與相關機構近年來積極探索創新的解決方案，其中「聯廈聯管」計劃無疑是一個極具潛力的新嘗試。
「聯廈聯管」計劃的核心理念是協調多幢單幢式舊樓共同聘用同一物業管理公司，通過規模效應降低管理成本，同時提升管理質量。這一創新模式旨在解決香港舊區樓宇長期面臨的管理困境，特別是針對那些被稱為「三無大廈」（無業主立案法團、無管理公司、無管理處）的樓宇。
根據最新統計數據，香港約有2萬3千幢住用及商住兩用樓宇，其中逾半數尚未聘用物業管理公司，超過三成屬於「三無大廈」。這些樓宇普遍面臨衛生環境惡劣、消防設施不足、樓宇結構失修等問題，不僅影響居民日常生活，更可能構成公共安全隱患。
由市區重建局（市建局）與香港房屋經理學會組成的團隊於2023年在九龍城試行「聯廈聯管」計劃，為這一創新模式提供了寶貴的實踐經驗。
在試行計劃中，共有4幢樓宇參與，其中龍威大廈和幗蘋樓的業主成功達成共識，通過共同委聘一間物管公司。這一成果雖然看似微小，但卻為「聯廈聯管」模式的可行性提供了重要證明。
值得注意的是，試行計劃吸引了15間在市場上擁有豐富物管經驗且具實力的公司參與競投，反映出物業管理行業對這一新模式的濃厚興趣。最終中標的物管公司能夠將每戶每月的「基本服務」費用控制在百餘元左右，充分體現了規模經濟效益。
然而，試行計劃也遇到了一些挑戰。其中兩幢參與樓宇最終退出計劃，原因包括未能取得大廈過半數業權同意，或在招標過程結束後決定繼續委聘現有的物管公司。這反映出推行「聯廈聯管」計劃時可能面臨的實際困難。
許多「三無大廈」的業主多為長者或退休人士，對參與大廈管理事務的興趣不高。同時，部分單位已出租或業主移居海外，增加了聯絡和協調的難度。舊區單幢式大廈的地下或低層通常設有商舖，商舖業主普遍認為難以從大廈的物管服務中受益，因此不願參與或支付相關費用。
現行法規要求修改大廈公契需全體業主一致同意，這大大增加了推行「聯廈聯管」的難度。不同樓宇對管理服務的需求可能存在差異，難以達成一致的服務標準和費用安排。
面對這些挑戰，試行團隊提出了多項創新解決方案，要求投標的物管公司對參與計劃的所有樓宇提供統一的每戶月費報價，便於業主評估和比較不同公司的服務；將必要的管理服務列為基本項目，統一收費；其他服務則作為選擇性項目，由各樓宇自行決定是否採用。
他們允許參與樓宇共同招標，但各自與中標的物管公司簽訂獨立合約，保留靈活性，並建議政府研究放寬現行規定，允許在多數業主同意的情況下修改公契中關於費用分擔的條款，特別是針對商舖業主的費用安排。
在2024年《施政報告》中，政府明確提出將在選定小區推行「聯廈聯管」試驗計劃。民政及青年事務局計劃在四個區域推行為期一年的試驗計劃，並已預留700萬港元用於計劃的實施。
這一政策支持不僅為「聯廈聯管」計劃提供了必要的資金和行政支持，更彰顯了政府改善舊區樓宇管理的決心。預計這將大大提升計劃的公信力和吸引力，鼓勵更多舊區樓宇參與。
隨著政府的大力支持和試行經驗的積累，「聯廈聯管」計劃的前景可謂光明。筆者可以預期隨著成功案例的示範效應和政府的推廣，預計將有更多舊區樓宇加入「聯廈聯管」計劃。
通過專業物管公司的介入，舊區樓宇的管理水平有望顯著提高，改善居住環境和安全狀況。隨著參與樓宇數量的增加，規模經濟效應將更加明顯，有助於進一步降低每戶的管理成本。
「聯廈聯管」計劃的推行有助於增強業主的物業管理意識和社區參與度，促進社區和諧。通過改善舊樓管理，延長樓宇使用壽命，長遠有助於減少舊區重建的迫切性，促進城市的可持續發展。
為進一步推動「聯廈聯管」計劃的發展，筆者建議政府應加大力度宣傳「聯廈聯管」的好處，提高業主的參與意願。可以通過社區講座、宣傳冊子、社交媒體等多種渠道進行推廣。借助地區組織、區議員等的網絡和影響力，更有效地接觸和說服舊區業主參與計劃。
建議將「聯廈聯管」納入現有的「大廈管理專業顧問服務計劃」，為參與的樓宇提供更全面的專業支援。研究修訂《建築物管理條例》，放寬修改大廈公契的要求，如允許在取得一定比例（如75%）業主同意的情況下修改關鍵條款。
可考慮為參與「聯廈聯管」的小業主提供適當的財政資助或稅務優惠，減輕他們的經濟負擔。支持物管公司開發適合「聯廈聯管」模式的創新服務和管理方案，如智能化管理系統、共享設施等。以及定期評估「聯廈聯管」計劃的成效，包括參與率、管理質量改善程度、業主滿意度等，並根據評估結果不斷優化政策。
「聯廈聯管」計劃無疑為香港舊區樓宇管理問題提供了一個創新而有潛力的解決方案。通過整合資源、共享管理，不僅可以提高管理效率，降低成本，更能顯著改善舊區居民的生活環境和質量。
要使這一計劃真正成功並廣泛推行，仍需要政府、業主、物管公司和社區組織的共同努力。政府需要提供必要的政策支持和資源投入；業主需要提高參與意識，積極配合；物管公司則需要創新服務模式，提供高質量、低成本的管理方案。
隨著「聯廈聯管」計劃的逐步推廣和完善，筆者相信，香港舊區將迎來一番新氣象。這不僅關乎居民的生活品質，更是城市可持續發展的重要一環。
文：劉建誠
法務會計師
香港策劃工程師學會副會長
深水埗中南分區委員會委員
「中國夢智庫」成員
《中國夢智庫》是一間扎根特區的非牟利團體；與心存熱誠的資深義工、專家與職業專業人士們合作，攜手「說好中國故事」。
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